Kita cenderung kembali pada ucapan atau kepercayaan umum ketika membandingkan properti di Singapura. Ini berkisar dari kepercayaan kuno pada supremasi kondominium freehold, hingga asumsi tentang wilayah dan sie.
Tapi inilah hal tentang properti, variansnya bisa sangat besar karena ada begitu banyak variabel yang perlu dipikirkan.
Misalnya, harga masuk sangat penting, tetapi begitu juga lamanya waktu Anda memegang properti. Faktor lain yang kurang terlihat adalah jumlah pekerjaan renovasi yang dilakukan atau hanya jenis / sie unit, dibandingkan dengan sisa unit dalam pengembangan.
Dengan demikian, sementara itu berguna untuk mengetahui apa faktor-faktor biasa untuk pengembangan yang menguntungkan, kadang-kadang ini dapat bervariasi juga tergantung pada unit. Dengan kata lain, Anda tidak boleh mengabaikan properti tertentu hanya karena aturan selimut tertentu.
Berikut adalah beberapa contoh yang bertentangan dengan arus:
* Kami berusaha sebisa mungkin untuk mencari transaksi yang dibeli dan dijual dalam jangka waktu dekat dan titik harga untuk meminimalkan pengaruh waktu dan harga pasar properti.
Perhatikan bahwa meskipun ini hanya transaksi tunggal (yang mungkin memiliki nuansa yang tidak diungkapkan, seperti pekerjaan renovasi, dll.), Ini murni untuk menunjukkan bahwa Anda tidak harus selalu menutup opsi Anda karena asumsi lama.
Terkadang Anda harus menggali sedikit lebih dalam, untuk melihat mengapa ini bisa menjadi pembelian yang cerdik.
1. Prasarana di area pinggiran, versus hak milik di area utama
Ini adalah contoh khas properti freehold versus leasehold, di mana kebanyakan orang akan berasumsi bahwa properti freehold akan menjadi pilihan yang lebih unggul.
Katakanlah Anda memiliki sekitar $ 1,7 juta untuk membeli properti, dan Anda menemukan dua opsi: satu adalah prasarana, di area non-pusat, sementara yang lain adalah hak milik, di lokasi dekat Kebun Raya. Seharusnya tidak perlu dipikirkan lagi, bukan?
Tapi lihat dua transaksi di bawah ini:
Nama ProyekSieTenureTypeHarga yang DibeliTanggal PembelianHarga JualTanggal JualUntungTHE CLEMENT CANOPY1,34699 thn dari 09/03/2016Apartemen$1,707,00025-Feb-17$2,450,00028/2/23$743,000THE ASANA635FreeholdApartment$1,690,92022-Jan-18$1,500,00018/8/23-$190,920
Kondominium freehold sebenarnya bernasib jauh lebih buruk, dan melihat kerugian. Dua properti di atas adalah Clement Canopy, kondominium prasarana yang selesai pada 2019, dan The Asana adalah kondominium hak milik yang selesai dua tahun sebelumnya.
Selain status sewa, Clement Canopy juga dirugikan dalam hal transportasi umum. Tidak mudah berjalan kaki dari stasiun MRT, sedangkan Anda dapat berjalan kaki dari Asana ke stasiun MRT Botanic Gardens (CCL, DTL). Asana juga jauh lebih eksklusif, dengan hanya 48 unit versus Clement Canopy mid-sied (505 unit).
Terlepas dari itu, unit Clement Canopy keluar jauh di depan, dengan pengembalian tahunan mencapai 6,2 persen yang mengesankan, sementara transaksi Asana adalah kerugian besar.
Ini mungkin ada hubungannya dengan akses kuat Clementi ke sekolah-sekolah seperti NUS High School of Maths and Science, akses yang lebih baik ke NUS itu sendiri, dll., Bersama dengan berbagai fasilitas sehari-hari yang lebih luas di sekitar kantong HDB.
Terlepas dari itu, itu menunjukkan bahwa properti freehold utama tidak selalu merupakan pilihan yang lebih baik.
2. Butik versus pengembangan besar
Proyek butik membuat banyak investor gugup: mereka terkenal karena pergerakan harga yang fluktuatif karena transaksi yang jarang, dan beberapa pembeli tidak percaya fasilitas telanjang itu menarik. Dengan demikian, ada preferensi yang kuat untuk proyek yang lebih besar akhir-akhir ini; khususnya di OCR.
Jadi sekali lagi, kami membuat perbandingan antara dua proyek, dengan unit dengan harga yang kira-kira sama sekitar $ 800.000. Berikut perbandingan antara unit butik freehold, dan peluncuran leasehold yang lebih besar:
Nama ProyekSieTenureTypeHarga yang DibeliTanggal PembelianHarga JualTanggal JualProfitASCENT @ 456753FreeholdApartment$800,78712-Jan-17$1,060,0005/1/23$259,213 GLADES49599 thn dari 21/01/2013Kondominium$795,10011-Okt-16$745,0009/5/22-$50,100
Ascent@456 adalah kondominium butik di sini; ini adalah proyek kecil dengan hanya 28 unit, tepat di samping Balestier Road. Sementara itu, proyek yang lebih besar adalah The Glades, kondominium 726 unit yang dekat dengan MRT Tanah Merah.
Dari hasil, Ascent@456 jelas keluar ke depan dengan keuntungan tahunan sebesar 4,8 persen, sementara Glades melihat transaksi yang merugi. Jadi meskipun pasar saat ini menunjukkan preferensi yang kuat untuk proyek yang lebih besar, jangan selalu berasumsi bahwa proyek butik berada di ujung yang kalah. Mungkin ada alasan lain yang mendukung mengapa beberapa kondominium butik bisa menguntungkan.
Dalam contoh ini, terkadang kurang tentang jenis pengembangan dan lebih banyak tentang harga masuk.
Unit ini adalah bagian dari pembelian massal pada Januari 2017, di mana mereka dijual dengan diskon rata-rata $ 1.000 + psf (dibandingkan dengan harga peluncuran $ 1.400 + psf). Dengan demikian pada tahun 2023 ketika harga naik, unit ini dapat dijual dengan keuntungan $259k sebagai gantinya.
3. Prasarana mendarat versus pengembangan kondominium
Properti prasarana memiliki reputasi bermasalah di Singapura.
Sering dilihat berbeda dari pendaratan “benar”, proyek-proyek ini cenderung diejek untuk masalah-masalah seperti unit yang padat (jika itu perumahan cluster), dan kumpulan calon pembeli kecil (diasumsikan bahwa pembeli kaya menginginkan aset freehold antargenerasi). Dengan demikian, sebagian besar pembeli properti akan bersumpah dengan kondominium biasa alih-alih proyek prasarana.
Jadi, inilah contoh perbandingan antara unit prasarana di bawah ini, dan kondominium “biasa” di mana sebagian besar transaksi menguntungkan. Perhatikan bahwa dalam kasus ini, kondominium lebih murah seperti yang Anda harapkan ($ 3,8 juta), sementara prasarana mendarat sekitar $ 4,3 juta.
Nama ProyekSieTenureTypeHarga PembelianTanggal PembelianHarga JualTanggal JualUntungVICTORIA PARK VILLAS2,35299 thn dari 23/09/2013Rumah Semi-Terpisah$4,382,00015-Jul-17$5,800,00014/6/23$1,418,000MARTIN MODERN1,42199 thn dari 28/09/2016Kondominium$3,840,00025-Jan-18$3,970,00018/12/23$130,000
Victoria Park adalah proyek prasarana yang dimaksud, terletak dekat dengan Holland V. Martin Modern, yang terletak di River Valley, adalah kondominium prasarana yang digunakan untuk perbandingan. Keduanya adalah lokasi yang cukup kuat, dengan Martin Modern menjadi sedikit lebih sentral, sementara Victoria Park mendapat manfaat dari kepadatan rendah, area mendarat.
Martin Modern khususnya adalah salah satu yang mengejutkan mengingat bahwa kondominium ini telah mencatat keuntungan yang kuat bagi pemilik pertama properti. Faktanya, 3 pemilik di sini bahkan telah menghasilkan keuntungan lebih dari satu juta!
Tapi Victoria Park benar-benar unggul dengan pengembalian tahunan sebesar 4,9 persen, sementara mitra Martin Modern memiliki pergerakan harga yang hampir datar.
BACA JUGA: 8 Rumah susun HDB BTO capai MOP 2024/25
Artikel ini pertama kali diterbitkan di Stackedhomes.